混合用途开发项目使用体育场馆作为他们的主力

位于洛杉矶郊区英格尔伍德的新建的70,000个座位的体育场是占地298英亩的洛杉矶体育场和娱乐区的中心，该区将开始营造一个生活工作环境。HKS Architects设计的体育场具有“室内 - 室外”的感觉。照片：好莱坞公园。在2020年夏天，有史以来建造的最昂贵的体育场计划在加利福尼亚州的英格尔伍德开放，距离洛杉矶国际机场4英里。

位于60英亩的70,240个座位的体育场将成为洛杉矶公羊和洛杉矶闪电队职业足球特许经营的主场。对于像奥运会这样的大型活动，该设施可扩展至100,000个座位。它将成为洛杉矶体育场和娱乐区(LASED)的重建项目，这是由好莱坞公园老板开发商Stan Kroenke带头的老好莱坞公园赛道的重建项目，该公司的总部位于圣路易斯的Kroenke集团于2015年收购了整个酒店。 。

这个私人融资的综合体的估计成本已攀升至至少50亿美元。该地区的计划包括890,000平方英尺的零售空间，780,000平方英尺的办公空间，300个酒店客房，2,500个住宅，6000个座位的表演艺术场地，一个电视演播室，餐厅，会议空间和25英亩的公园。

洛杉矶体育场区的规划包括890,000平方英尺的零售空间，780,000平方英尺的办公空间(上图)，300个酒店客房，2,500个住宅，6000个座位的表演艺术场地，一个电视演播室，餐厅，会议空间和25英亩公园(下)。照片：好莱坞公园。

LASED项目可以追溯到2005年，当时Stockbridge Capital Group在这个受压迫的郊区购买了238英亩土地，这是一个最新，最奢侈的例子，体育团队负责资金，设计，施工和编程不仅是体育场或竞技场，还有周围的住宅和商业组件。

随着他们体育宫殿的价格标签升级 - 纳税人对新竞技场和体育场馆的支持更加强硬，团队所有者及其银行和市政合作伙伴正在筹集他们对体育场馆的赌注，作为产生新收入来源和成为cynosure的催化剂社区的经济活力。洛杉矶体育场正在设置最高的酒吧，以测试这个前提。

根据最近的实例，以体育为基础的混合用途开发项目蓬勃发展 - 最引人注目的是德克萨斯州的亚特兰大电池和阿灵顿娱乐区 - 成功的关键在于组合建筑类型和活动的正确组合。

另见：新球场是内华达州萨默林繁华市中心的另一个平局。

“我们看看机会的组合，但更重要的是人们可以在这些场地做什么，以及他们如何与体育场或竞技场联系起来，”美国建筑师协会(AIA)，体育与娱乐业务负责人兼首席执行官马克威廉姆斯说。与HKS Architects合作开发，在好莱坞公园设计了洛杉矶体育场。“现在，复杂的所有权理解你必须以更广泛的娱乐和时间框架来吸引观众。”

总部位于堪萨斯城的建筑事务所Populous正在开展的每个体育项目“都有一些混合用途开发的愿景”，高级首席和高级城市规划师John Shreve说。“这是城市想要的。”

至少在公元70年左右，罗马体育馆建成后，体育设施已成为其城市社会结构的一部分。一个多世纪以前，像波士顿的芬威公园和芝加哥的瑞格利球场这样的标志性球场被建成了各自社区的中心点。

在过去的50年里，运动队与他们的社区之间的关系发生了变化。随着体育设施迁移到郊区并与其粉丝基地隔离，这种联系变得更加紧张。

人口众多的Shreve指向三个里程碑：

•匹兹堡的三河体育场，当它在1970年开放时“嵌入混合使用”

•1992年在巴尔的摩开设的Camden Yards的Oriole Park，Shreve说，为一个城市的现有工业部门内的“外向”球场建立了新的范例

•2017年开业的亚特兰大坎伯兰郊区的Sun Trust Park，亚特兰大勇士队与JLL合作，领导开发了一个相邻的120万平方英尺的混合用途“微型社区”，名为The Battery Atlanta。

“体育商业杂志”估计，在过去20年中，超过122亿美元的体育建筑和装修已经为新的娱乐发展奠定了基础。同样值得注意的是，洛杉矶的好莱坞公园重建似乎陷入了中立状态，直到Kroenke的体育场建议获得批准并且他的公司接管了该项目。

在旧的开发模式中，体育场或竞技场将在一个区域内着陆，飞碟状，并且希望开发商能够跟随并且邻居将受益于新建筑，工作，商业迁移和税收。但它并不总是这样。

Mortenson体育+娱乐集团总经理Logan Gerken回忆说，在Metrodome于1982年开业几十年后，明尼阿波利斯市中心的地区仍然主要是地面停车场。

现在，“没有人留下任何机会，”格肯说。2016年在Metrodome网站上开设的9.75亿美元的美国银行体育场恰逢更广泛的重建项目 - 由该市，富国银行和总承包商Ryan Cos.领导 - 在体育场附近的五个街区，包括110万平方英尺的办公空间，4.2英亩的公园，200套公寓和一家酒店。

JLL高级副总裁兼国家体育总监Don Loudermilk表示，虽然旧的开发模式仍然可以在像丹佛这样的地方找到，那里的城市正在开发Coors Field旁边的土地，但它也越来越普遍。团队在围绕体育场或竞技场的发展中扮演更积极的角色。

在明尼苏达州圣保罗市，Mortenson是安联球场附近占地25英亩的混合用途开发项目的主要开发商，这是一个耗资2.5亿美元，拥有20,000个座位的体育场，Mortenson正在为明尼苏达联队职业足球队建造这个体育场。在发展中。体育场定于今年春天开放。周围Midway社区的总体规划需要100万平方英尺的办公空间，420,000平方英尺的零售和商业空间，620个住宅单元，400个酒店房间和4,500个停车位。建筑物预计需要长达七年的时间。

参与开发的团队通常会考虑几个目标。一个是创建一个区域，该区域的目标是全年吸引游客和客户，超出团队的主场时间表。“许多人不想进入座位碗，但仍想要在环境中，”HKS的威廉姆斯说。体育场馆需要激活其区域并提供吸引这些客户的替代方案。

“我们希望为威斯康星州的居民创造一个365天的景点，这将有助于振兴密尔沃基市中心，”密尔沃基雄鹿队NBA球队总裁彼得·费金说。该团队创建了一家开发公司，以便在去年8月开业的Populous设计的5.24亿美元，714,000平方英尺的Fiserv论坛周围购买27个空地，用于混合用途的复兴。

Fiserv论坛是一个公私合作伙伴关系，雄鹿队现任和前任所有者的投资额约为2.75亿美元。

但是，新竞技场和体育场馆的公共融资几乎总是一个政治上的烫手山芋，更多的团队必须为自己的新房买单。确保其设施周围的街道呈现出一种温馨，安全和有趣的氛围符合他们的经济利益，这种氛围更频繁地包含了现场，工作和游戏组件。

亚特兰大的Sun Trust Park是一个占地80英亩的娱乐区，名为Battery Atlanta，其中亚特兰大勇士棒球队在其中发挥了不可或缺的财务和发展作用。乔治亚理工学院最近的一项研究发现，乔治亚州科布县预计该地区和公园的年收入将近1900万美元。照片：Mortenson。

技术巩固了这种联系

“体育商业杂志”研究总监大卫·布劳顿说，任何新的体育场馆都必须具备某些元素。街头零售就是其中之一。一个大广场是另一个，最好是圆形剧场或大型电子广告牌，顾客可以从几个角度观察他们的团队，或同时发生在异地的其他事件。

“这是成为赛事的场地，而不仅仅是球赛，”Loudermilk解释道。

Shreve指向人口稠密的堪萨斯城动力+灯光区，靠近斯普林特中心球馆，其中包括一个巨大的屏幕区域，在当地被称为“客厅”，吸引了多达8,000人参加是时候看不同的活动了。

随着运动队扩展其家庭领域以外的范围，技术有助于将他们与区域内的客户和建筑物连接起来。

“如果我坐在Texas Live![阿灵顿娱乐区的新酒吧和表演空间]或酒店，我还能得到什么呢?“HKS的威廉姆斯问道。“需要添加图层。”他指出，团队可以通过这些客户的智能手机提醒客户注意娱乐区的情况。

投资是否值得花费?

体育经济学是这样的，团队必须不断寻找方法来将资产货币化，无论是玩家还是建筑物。NBA金州勇士队的总裁兼首席运营官里克·韦尔茨正在记录中，因为他的球队在9月份开设的新的数十亿美元，拥有18,000个座位的大通中心，在没有税收补贴的情况下获得融资，因此必须在占地11英亩的竞技场区占地10万平方英尺，可供29个零售点使用。大通中心还将包括580,000平方英尺的办公空间，其中优步将成为主要租户，拥有45%，其中勇士拥有45%，亚历山大房地产股权拥有10%。

勇士队已建议在大通中心的校园内建造一座拥有25间公寓的142间酒店。明年，其计划要求增加3,000至5,000个座位的演出场地。完成后，大通中心每年至少举办200场活动。

这对团队来说很棒，但这个城市呢?大通中心，Fiserv论坛或好莱坞公园洛杉矶体育场等场馆的最终经济影响是什么?

这个问题长期以来一直是关于城市为新竞技场或体育场馆提供运动队补贴的辩论的核心。尽管团队和他们的拥护者声称新设施不仅仅是为自己买单，但2017年经济学家调查发现，83%的人认为成本效益很少受到城市的青睐(bit.ly/2T5Z4yx)。

现在推测LASED会提供什么还为时过早。但有传闻证明，体育活动的娱乐区已经改变了他们的社区未来。

其中一个是位于德克萨斯州阿灵顿的繁忙的2,018英亩的娱乐区，这个曾经困倦的城市位于达拉斯和沃斯堡之间，以其六旗游乐园而闻名。这个区域跨越了拥有10万个席位，耗资13亿美元的AT&T体育场，这是2009年开业的达拉斯牛仔队的主场 - 是阿灵顿2014年战略计划的核心要素，旨在将这座城市转变为商业和娱乐目的地。

去年9月，这个价值2.5亿美元的德克萨斯直播活动，拥有5000人的户外活动馆，在那里开放，另一个盒子在该区40亿美元的总体规划中检查。在接下来的几年里，该区还将实现价值1.5亿美元，拥有302个钥匙的勒夫酒店和活动中心;还有11亿美元，拥有40,000个席位的Globe Life Field，这是德州游骑兵队(该区的一名投资者)的新家。

去年11月，10万平方英尺的阿灵顿体育场在该市的会议中心开业。它可容纳2500名观众，是世界上最大的电子竞技体育场。

体育驱动型开发项目的第二个值得注意的例子是Sun Trust Park，这是一个价值6.72亿美元，拥有41,000个座位的亚特兰大勇士队的主场，于2017年开业。由Liberty Media拥有的Braves也贡献了4亿美元并作为一个开发项目太阳信托公园周围80英亩混合用途区的合作伙伴，名为Battery Atlanta。(勇士队与佐治亚州Cobb县合作开发了Sun Trust Park和Battery Atlanta，该公司为该项目发行了近4亿美元的债券。)

该团队是Battery Atlanta的大股东，其中包括一座九层楼的办公大楼，作为Comcast的总部，350,000平方英尺的零售和餐厅空间(最终将拥有60家餐厅)，一家拥有264个钥匙的Omni酒店，一个550-单元公寓大楼和拥有3500个座位的可口可乐Roxy剧院。

仲量联行进行了一项可行性研究，以协助勇士队和该县寻找这一发展的理想财产，并确定正确的建筑组合。(例如，它发现该地区的零售和多户家庭服务不足。)

去年秋天，佐治亚理工学院企业创新研究所的一个部门经济发展研究中心对球场和区域的经济影响进行了分析(bit.ly/2C7PHUH)。它计算了该县每年1890万美元的净财政影响，为20年。

虽然该球场的收入预计不足以覆盖该郡的偿债，维护和运营成本每年约740万美元，但亚特兰大电池对该县政府和学校的年收入将超过年度开支约1200万美元。

该研究还考虑了SunTrust / Battery Atlanta对该综合体附近物业的影响所产生的“光环效应”。该研究计算出这些房产的税收收入将超过县支出1270万美元。

Loudermilk在圣诞节假期期间在亚特兰大，见证了Battery Atlanta各地的餐厅。“它已成为一个值得去的地方，特别是千禧一代。”

室内和室外重新定义

关于融资的辩论尽管如此，体育锚定的发展继续向前推进，在纽约州布法罗，新泽西州哈里森，康涅狄格州哈特福德，佛罗里达州坦帕湾，华盛顿特区和加利福尼亚州奥克兰市提出或正在进行项目。 ，仅举几例(见侧栏)。

在今年或2020年初的某个时候，将在旧金山28英亩混合用途社区Mission Rock Pier 48开始建设，该建筑在2025年建成后将包括130万至170万平方英尺的商业空间，750,000至1.5百万平方英尺的住宅，150,000至200,000平方英尺的零售，以及850,000平方英尺的结构化停车场。该项目的首席开发人员是旧金山巨人队。预计Mission Rock每年将为城市服务带来超过2500万美元的新收入。

威廉姆斯说：“只要这些地区能够回应顾客的体验，这些建筑就会记忆犹新，并将我们团结在一起。”

这个概念还在不断发展。Shreve表示，Populous正在南加州设计一个体育项目，如果实现的话，可以包括零售和娱乐的弹出场所，以及X-Games和电子竞技的空间，其客户“正在实现跨越式发展”。

Mortenson的Gerken认为，下一次混合使用的体育运动将提供更多的场地访问俱乐部和酒店，并“模糊竞技场或体育场室内和室外之间的界限”。