如何在购买酒店期间保护自己免受隐藏的霉菌问题

在购买过程中，不要让经验不足以及没有将建筑物视为整体单元而无法保护您。通过久经考验的建筑专业知识保护您购买交易的每一步。

参与购买酒店物业过程的大多数潜在业主都知道可能需要进行一些装修，但不准备隐藏的水分和霉菌损坏，这会使维修成本呈指数上升。不幸的是，这种疏忽在酒店交易期间反复发生，因为遵循的正当程序不包括实际导致水分和霉菌损坏的建筑系统的相互作用。这种常见的行业事故导致许多新的所有者在购买过程中做出了错误的假设，这可能导致数百万美元的计划外装修和房间停电成本。

在发现隐藏模具方面，在尽职调查过程中存在重大差距导致酒店交易，增加了购买者的风险。

典型的酒店交易流程包括财产状况评估(PCA)，还可以包括第1阶段环境报告。大多数人都不知道，在这个过程中会出现明显的差距，因为虽然这些评估通常可以确定是否存在损害，但它们从未确定恢复损害的程度，原因或成本。

买方根据PCA和第1阶段环境报告中提供的信息协商酒店的购买价格，但往往不尽如人意，因为这些评估并未涵盖损坏的真实程度。因此，除了承担与延长房间停电相关的成本之外，许多新业主还获得了一项物业，该物业需要比预期更多的资金来修复隐藏的损害。他们可以选择自行支付额外的补救费用，或者向保险公司提出索赔，以期在销售后收回成本。

在购买酒店之前存在水分问题的证据。

如何在交易过程中插入孔

一家投资集团在美国东南部购买了一座高层宾馆。酒店已有30多年的历史，其主要设备处于运行失败状态。PCA确定了主要建筑系统及其剩余使用寿命。第1阶段环境报告(表面上通过非破坏性试验)确定了水分和霉菌形式的物理损坏。

酒店交易流程对PCA非常规范;PCA的ASTM标准要求它识别和传达财产的物理缺陷。但是，它没有发现由于HVAC和建筑围护系统之间的相互作用而发生的任何故障，也没有建议除了设备更换之外如何修理它们。更换设备并不总是最好的解决方案，因为这种策略没有解决缺陷的原因，这意味着同样的问题可能会再次出现。这个广泛存在的行业问题已经持续了数十年，需要被揭露并解决。

在这种特殊情况下，由于设备和系统处于运行失效模式，表面损坏掩盖了更广泛的损坏。明显的损害只是冰山一角;从未发现过损坏的全部程度及其根本原因。

新业主聘请了执行第1阶段环境报告的同一家公司，对该问题进行了更广泛的调查，以查明原因并提供解决方案。在该公司进行了额外(和昂贵的)调查之后，他们向业主提供了一系列症状，这些症状是根据酒店的生命体征确定的。作为一家环境公司，他们专门从事房间的读数和测量，确认了损坏，但没有向业主提供原因，更重要的是解决方案。因此，在进行了额外的评估之后，业主仍然没有得到解决的问题，而且对于下一步该做什么几乎没有任何指导。

由于设计的隔热和空气屏障位于屋顶下方的区域，顶层天花板上方没有供气，导致模具损坏。

一旦保留Liberty进行调查，我们就能够提供解决复杂霉菌和水分问题所需的多学科资源，类似于酒店的条件。我们在炎热和潮湿的气候条件下的丰富经验，以及我们对建筑围护结构与HVAC系统之间相互作用的深入了解，使我们不仅能够制定工作计划和方法声明，以确认导致故障的缺陷，而且确定损坏的程度，以帮助支持销售后的成本回收。

SOLVE + FIX =防止复发

如果没有系统地规划和执行补救措施，这些类型的故障的后果可以将成本推高到七位数范围。我们客户的两个最重要的目标恰巧是我们面临的两大挑战。我们的首要任务是确定问题的根本原因并制定解决方案，以便有效地修复和解决现有问题并防止其再次发生。每天和空房一起过去都会给我们的客户带来收入损失，因此让这些房间为居住者做好准备的压力非常大。其次，我们的客户的目标是在销售后最大化他们的保险恢复。由于先前的评估未确定损坏的全部程度，因此购买价格中协商的折扣不足以抵消所需的维修。

解决方案需要FACADE和HVAC FIXES

我们的模具评估员，HVAC专家和建筑围护专家的多学科团队能够确定导致故障的完整程度，使他们能够解决，修复和恢复建筑物的模具和湿气问题并防止未来的问题。他们确定，在故障模式下，许多主要系统和设备远远超出其使用寿命。此外，立面的防水完整性受到损害，导致外墙上广泛隐藏的水分损坏。

以下缺陷导致损坏：HVAC的负压;漏水的建筑围护结构;没有充分去除化妆空气，没有有效地到达客房;密封不充分的冷水管保温横向和纵向接头;在设计的隔热和空气屏障位于屋顶下方的区域，顶部天花板上方没有供气。PCA或第1阶段环境报告均未发现这些主要问题。如果我们的客户在购买酒店之前知道这些问题，他们会协商更好的价格来抵消维修。

我们的客户现在意识到，在酒店交易期间所谓的保护投资的系统和程序实际上已经失败了。他们的目标是将装修费用纳入交易，但由于新业主已超过这一数额，他们将尝试自行为修缮提供资金。由于必要的维修被严重低估，成本继续升级远远超出其保险政策的免赔额，他们需要指导以最大限度地提高他们的保险回收率。

了解建筑围护结构与HVAC系统之间的相互作用，Liberty专家能够诊断故障并确定恢复解决方案。提议的解决方案以矩阵形式提供，提供“良好”，“更好”或“最佳”选项，均满足空间的除湿要求，但允许客户做出符合其目标的最佳业务决策。属性。例如，提供选项以最小化有利于客房内负压的条件，范围从在房间中安装恒定流量调节器，到将连续排气系统转换成非连续排气系统。

另一个挑战是酒店必须在重建期间继续运营。由于潮湿和霉菌，酒店很少关闭。修复方法必须解决模具，同时修复主要机械设备，而不会给酒店客人带来不便。例如，某些冷冻水管道绝缘层上的蒸汽缓速器损坏无法修复。

隐藏的模具可以影响墙壁和建筑物。

更换过程中的工作顺序非常重要，必须控制冷凝以防止霉菌进一步生长。对所使用的绝缘材料类型以及有助于必须完成这项工作的环境的胶粘剂和密封剂的类型有非常具体的要求。

隐藏模具=隐藏成本

买方的主要目标是最大限度地提高恢复成本，最大限度地减少房间停电，并在短时间内让房间再次运营。他们与Liberty及其保险公司合作，以最大限度地恢复，使用在初始评估中提供给他们的信息来解决问题。

通过这一过程，他们提高了对专利和僵尸缺陷的认识，这些缺陷在初始评估阶段没有达到令人关注的程度。修复项目成功移动，以使房间快速运作，并帮助最大限度地提高新业主的保险回收率。