美国最受欢迎的房屋贷款正在卷土重来

克里斯梅尔教授为房主提供了一个教训：反向抵押贷款让年长的美国人在没有出售或搬家的情况下获得房屋净值，并不像有些人说的那么危险。在一个在线视频中，他撇开了“常见的误解”，包括担心失去你的家。

哥伦比亚商学院的房地产教授迈耶并不是一位公正的观察员。他是一家出售反向抵押贷款的公司的首席执行官。他正在努力恢复美国最受谴责的金融产品之一 - 这是更广泛推动的一部分，这种推动部分依赖于对抵押贷款行业感兴趣的学者。

Mayer的演讲主持人是美国金融服务学院，这是一所培训理财规划师和保险代理人的学校。直到最近，它还有一个由反向抵押贷款公司资助的工作组，每个公司每年贡献4万美元。它们包括Mayer的公司，Longbridge Financial和Quicken Loans的One Reverse Mortgage。

为了显示反向抵押贷款的必要性，行业网站引用了波士顿学院退休研究中心，该中心由克林顿政府财政部教授兼前助理部长Alicia Munnell负责管理。她曾经在Mayer的公司投资了15万美元，尽管她已经卖掉了她的股份。

这个有六年历史的特遣部队列举了重要的成功经验。主流出版物刊登的文章引用了对贷款的积极研究，而理财规划师也越来越乐于推荐这些贷款。金融业监管局(证券业自律机构)在2014年撤回了警告，反向抵押贷款通常应被用作“最后的手段”。

Mayer和Munnell表示，他们已经在研究，出场和采访中充分披露了他们对贷款人的经济利益。哥伦比亚大学和波士顿学院都说他们批准了这些安

教授和行业官员表示，这些政府支持的抵押贷款值得再看，部分原因是近年来旨在保护纳税人和消费者的一系列联邦改革。

“我们希望帮助人们负责任地将房屋净值纳入他们的退休计划，”Mayer谈到Longbridge。

反向抵押贷款允许房主按月分期付款，信贷额度或一次性付清。随着时间的推移，余额会随着借款人的死亡而增加，此时他们的继承人可能会在出售房屋时偿还贷款。借款人必须继续缴税，保险，维修和公用事业 - 如果他们不这样做，可能会面临止赎。

虽然批评人士表示，抵押贷款对某些客户来说可能是有意义的，但他们表示，这些贷款仍然过于昂贵，并且可能会诱使老年人提前花掉他们的房屋净值，然后再将他们用于医疗费用。

基于20万美元房屋的10万美元贷款的费用总计可达10,000美元。由于费用通常包含在抵押贷款中，因此它们会随着时间的推移而加息。需要现金的房主可以更好地出售并转移到更便宜的地方。

“利润很重要，监督很少，贪婪可能对老年人不利，他们应该受到政府计划的保护，而不是作为猎物的目标，”去年抵押贷款银行家协会首席执行官戴夫史蒂文斯和专员说道。为奥巴马政府的联邦住房管理局。

学术界代表了一个长期依赖老龄化名人的行业的新面孔。美国参议员兼法律与秩序演员弗雷德·汤普森(Fred Thompson)代表美国顾问集团(American Advisors Group)，该集团是该行业最大的参与者。这些天，同一家公司倾向于演员Tom Selleck。

“就像你一样，我认为反向抵押贷款必须有一些吸引力，”塞莱克在一个在线视频中说。“然后我做了一些功课，发现它不是那些。这不是银行获得房屋的另一种方式。“

迈克尔·道格拉斯在Netflix(纳斯达克股票代码：NFLX)系列片“科明斯基方法”中的金球奖获奖表演中，讽刺了这样的宣传。他的经济上绝望的角色，一位表演老师，因为无法忍受剧本而放弃拍摄反向抵押广告。

在2016年的行政诉讼中，美国消费者金融保护局指控美国顾问以及另外两家公司运行欺骗性广告。在不承认或否认这些指控的情况下，American Advisors同意在其广告中添加更多警告并支付40万美元的罚款。

公司发言人Ryan Whittington表示，该公司此后已对其进行“重大投资”。他说，反向抵押贷款是“高度监管，可行的金融工具”，所有客户在购买之前必须接受第三方咨询。

联邦住房管理局已支持超过100万个此类反向抵押贷款。房主向保险基金支付相当于房屋价值2%的前期费用，以及每年额外的半个百分点。

在最后一次房地产崩盘后，由于反向抵押贷款损失，纳税人不得不弥补17亿美元的亏损。在过去五年中，政府一直在收紧规则，例如要求房主表明他们可以负担得起税和保险金。

为了回应公众关注的问题，反倾销抵押贷款公司Security 1 Lending的高管Shelley Giordino于2012年共同创立了Funding Longevity Task Force。后来成为宾夕法尼亚州Bryn Mawr的美国金融服务学院的附属机构。

Giordino现在为Mutma of Omaha的反向抵押贷款部门工作，她描述了她作为积极反向抵押贷款研究的“头号拉拉队长”的角色。One Reverse Mortgage首席执行官Gregg Smith表示，该集团正在推动“真正的学术研究”，包括没有行业关系的教授的工作。

根据副总统詹姆斯·N·卡图尼斯(James N. Katsaounis)的说法，1月份，美国大学与专案组断绝关​​系，因为学校作为一家非营利性机构，不愿意与支持产品的组织建立联系。“适当的退休投资组合是一个平衡和多元化的投资组合，可能包括也可能不包括反向抵押贷款，”他说。

哥伦比亚大学教授兼反向抵押贷款公司首席执行官迈耶表示，许多老年消费者可以从这些贷款中受益，因为即使房地产价格暴跌，他们也不会欠他们房子的价值。

曾任波士顿联邦储备银行经济学博士，获博士学位。来自麻省理工学院的Mayer于2004年加入哥伦比亚大学，现任哥伦比亚大学保罗米尔斯坦房地产中心的负责人。他在1994年写了他关于反向抵押贷款的第一篇论文，那时FHA产品已有五年了。

2012年，Mayer共同创立了位于新泽西州Mahwah的Longbridge，并于2013年成为首席执行官。他是全国反向抵押贷款协会的董事会成员。他说，他的公司为10,000笔贷款提供服务，但由于未缴纳房产税或保险费而没有完成止赎。

虽然许多大学让教授从事外部商业活动，但研究学术利益冲突的马萨诸塞大学经济学教授杰拉尔德爱泼斯坦表示，哥伦比亚大学可能需要密切关注梅耶尔的安排。

“当人们拥有这种双重忠诚时，他们真的应该小心，”他说。

哥伦比亚表示，它监督Mayer作为抵押贷款公司的首席执行官的职位，以确保遵守其政策。商学院的发言人克里斯卡什曼说：“迈耶教授通过披露外部关系来证明了对开放性和透明度的承诺。卡什曼表示，梅耶有一个“特别约会”，这会减少他的工资和教学负担，并限制他在长桥的工作时间。

同样，波士顿学院表示，它审查了Munnell教授对Mayer公司的投资，该公司从2012年到2014年在其董事会任职.Munnell表示，2016年的另一轮投资者以额外的4,000美元的利息购买了她在Longbridge的150,000美元股权。

她说她现在更喜欢另一种做法：允许老年人推迟缴纳财产税的国家。她说，优点包括“免费，无文书工作，没有销售人员”。从某种意义上说，她很高兴她退出了反向抵押贷款投资。

“任何时候我都有这样的谈话，我不得不在开头说我在长桥有15万美元，”她说。“我必须一直这样做。在我的学术生涯中，我很高兴出去。“