无论是否引入资本利得税 农业规则都发生了变化

无论是否引入资本利得税，农业规则都发生了变化。现金变得更加重要。

我记得在我20年没有结束后返回新西兰之后不久，在2000年末或之后的一次会议上。我记得梅西大学的一位讲师阐述了新西兰农业如何涉及两个独立的企业。

故事说，有一个基于生产的现金业务，这完全是为了生存。资本收益业务就是财富的产生方式。

这是我早些时候在新西兰所知道的事情，但在海外工作时我也基本上忘记了这一点，那里的情况非常不同。

我并不是要暗示资本收益与我在海外工作的地方无关，但其重要性要小得多。所以现在我回到了新西兰，我花了一些时间思考新西兰事情不同的原因。

答案不难发现。这是银行的贷款政策和缺乏资本利得税，再加上通货膨胀，这些共同推动了新西兰的现实。而且我经常想知道这是否会导致资源分配错误。

然而，当我向林肯大学的农场管理学生讲课时，我抛开了游戏规则是否会导致错误分配的问题。我的工作是根据社会制定的规则教他们如何玩游戏。

这些规则并不难理解。由于没有资本利得税，充足的利息融资，以及通货膨胀在背景中悄然发挥作用，因此有一个很大的动力来上升阶梯。在前几年生存，时间会从那里照顾事物。

最大的问题是进入梯子的第一梯级。那些已经上阶梯的人能够利用他们不断增长的股权和财务杠杆来挤占新进入者，因此成熟的农民扩大了他们的资产。

从世纪之交到2008年末全球金融危机爆发，地价泵运转良好。产品价格很好，乳制品是十年的味道，大多数人似乎很高兴。那些无法自己进入第一阶段的人有了新的选择来加入辛迪加或成为股权合作伙伴。他们也可以在租赁住房市场上玩同样的游戏，第一个梯级更容易登上。

结果是，只要有足够的信徒，那么模型就会变得自我实现。土地变得越来越贵。

该模型适用于许多农村行业，但在乳制品行业中表现最佳。DairyNZ自己也加入了这个行列。“建立您的企业”课程与“标记与测量”课程相结合，风靡一时。实际上，它们仍然存在。

与所有游戏一样，有赢家和输家。Sharemilkers尤其处于危险之中，有些人失去了一切。有时这是缺乏技巧，但有时候只是运气不好。但是失败者倾向于安静地走下去，而获胜者则会采取所有并成为其他人的典范。

在此期间，最成功的球员能够以每年20%的速度增加财富，甚至更多。每年复合20%，一个人的财富增加只需3.5年。他们是获胜者的美好时光。

自2008/9全球金融危机以来，直到最近，规则都进行了一些调整，但整体模型仍然有效。降低利率和持续放贷的意愿相结合，足以使土地价格保持在北方，尽管价格可能较低。

很难确定精确的转折点，但是2016年左右开始吹起的一些清凉的微风现在已经加快了速度。除了具有猕猴桃或其他大收入作物潜力的土地，或具有特殊地区价值的土地外，农村土地价格最多是静态的，在大多数情况下会下降。实际上，目前许多土地市场已完全死亡。

是什么导致了这种变化?

两个最大的变化是银行现在要求偿还资金，海外投资者不再受欢迎。新西兰人自己缺乏投资的新股权资本。对新的和未来的环境法规的影响也缺乏信心。

所有这一切都有一个巨大的讽刺。具有讽刺意味的是，我们许多农产品的产品价格从未像现在这样好过。因此，现金回报可能会很强劲，尽管其中一部分将需要使用纳税基金偿还银行贷款以及环境管理的资本支出。

比我聪明的人曾经评论说预测总是有风险的，特别是当它们与未来相关时。正如着名的墨菲曾经说过的那样，出错可能会出错。正如许多史密斯所说的那样，墨菲是一个乐观主义者。事实上，没有什么是肯定的。

尽管如此，我们有理由相信，我们可能正在进入一个通货膨胀依然低迷的时代，农业的现金回报是合理的，而资本收益最多可能是温和的。

当然，通货膨胀将由政府的货币和财政政策决定。与政府一样，总有不确定因素。

在所有这一切中，我们需要不断提醒自己，我们拥有出口导向的经济。欧洲不需要我们 - 无论是否有英国。而且，美国不需要我们。非洲买不起我们。离开了亚洲。我们不想搞砸了。

几个月前，一位前新西兰总理对我说，即使从狭隘的经济角度来看，政府关注的重要事项还不是资本利得税。我正在那个角度来看看。资本利得税确实意味着农业游戏的新规则，以及各种偷偷摸摸的伎俩来绕过这些规则。可能有更聪明的方法来实现更公平的社会。