什么是1031交易所以及您在2019年需要知道什么

有价值的商业地产可能会使其所有者陷入两难境地，尤其是在热门的房地产市场。

业主可能非常想出售，但是害怕因为多年前购买办公楼或带状购物中心与办公楼或带状购物中心的价值相比有多大的资本收益税法而受到重创。

然而，精明的房地产投资者和商界人士知道推迟支付资本利得税的一个小技巧，最重要的是，它是完全合法的。它被称为1031交换，参考国税局服务代码的第1031节。

如果您是想要出售商业地产的房地产投资者或企业主，那么了解它可能是一个有用的规则。

什么是1031交易所?

美国国税局代码的第1031节规定，投资者可以在出售时推迟对投资房产缴纳资本利得税 - 只要另一种“类似”房产以出售投资房产的利润购买。

这种策略可以减轻您的整体税负。

它有时被称为Starker交换，因为税务案件中导致其被允许的第一个人被命名为Starker。

在1031交易所，房产所有者可以将投资房产换成另类房产。但要实现这一目标，您想要购买房产的业主必须要购买您的房产作为交换。这就是为什么基本上有三种方式进行1031交换：延迟，三方或斯塔克交换。

在延迟交换中，协助人在您出售您的财产后持有现金，并使用它为您购买替代品。然后，IRS将交易所视为交换。

通常，当您出售投资房产时，您必须缴纳资本利得税。有时，因此，出售一个负担或不良投资的房产可能比你通过出售它所花费的更多。

但是，如果您拥有的租赁房产或其他房产从原始购买价格中获得了价值，您可以使用1031策略赚钱。要有效地使用税收递延策略，您必须购买与您销售的物业具有相似价值的物业。通过这种方式，您可以避免至少暂时不得不支付出售的资本利得税。

如果您是投资者，您将在某个时候兑现并纳税。但是，与此同时，您可以在不导致突然纳税义务的情况下进行交易。1031的一个关键点是，替换财产的购买价格和新贷款金额必须相同或更高。

例如，如果您以100万美元的价格出售了价值650,000美元抵押贷款的房产，那么您必须以650,000美元或更高的杠杆率购买100万美元或以上的房产。

基本上，1031交换的步骤是：

出售投资物业;

将您的资本收益交给合格的中间人;

在45天内确定一个类似的财产;

与类似财产的卖方谈判;

同意销售价格;

让您的中间人将资本收益交给所有权持有人或产权公司;

填写国税局表格。

如果您拥有一家企业，并且您正在考虑投资另一家企业，那么您可能还需要考虑使用1031 Exchange。

企业通常包括个人财产，如有形和无形资产，商誉和不动产(如房地产)。根据1031交换，真实和个人财产可以换成类似的财产。善意不能。

但是，企业可以将住宅物业的商业地产交换，反之亦然。不可折旧的财产不被认为是类似的。意味着可折旧资产不能兑换为不可折旧的东西。这意味着出售和购买类似资产的类似业务最容易。例如，两家拥有类似房产和设备的餐馆可能会从1031交易所中受益。

1031交易所的例子

例1：

10年前，一对夫妇以150万美元的价格在加利福尼亚州购买了一栋小公寓楼。这对夫妇将自己的50万美元的资金减少，并以100万美元的价格购买抵押贷款。

多年后，这对夫妇在物业中的调整后的基础可能显示购买价格，10,000美元的购置成本(如产权保险)，以及65,000美元的资本改善(如新屋顶)，减去当时的折旧他们拥有40万美元的财产。在不考虑递延资本收益的情况下，该物业的出售调整税基为：117.5万美元。

这对夫妇决定出售他们的财产。他们认为他们可以将其定价为285万美元，减去约5万美元的放弃财产的成本，使净销售价格达到280万美元。扣除调整后的税基为117.5万美元，实现的出售收益为162.5万美元。

但这与收到的净现金不同。为此，采取285万美元的销售价格; 减去约80万美元的抵押贷款，以及放弃财产的收取成本，以及出售时收到的净现金将为200万美元。

现在，这对夫妇需要从出售中估算他们的纳税义务。假设出售时实现的收益为162.5万美元，他们必须估计出售的资本收益税约为20%，即245,000美元; 折旧收回的联邦税率为25%，即100,000美元; “平价医疗法案”的税收附加税为3.8%，即61,750美元; 加州州首府收益税为12.3%，即199,875美元，有效税率为37.3%，即606,625美元。

通过使用1031交易所策略，这对夫妇可能能够推迟37.3%的税收责任，并将所有利润保留在销售中。在1031交易所，他们有200万美元的股权可供出售后再投资，而不是1,393,375美元(200万美元减去支付的税款606,625美元)。

为了推迟所有财产税，替换财产的购买价格和抵押贷款余额必须等于或大于出售的放弃财产。投资者不需要将所有销售收入投资到替换财产，但随后他们正在进行所谓的“部分交换”，而未进行再投资的则称为“启动”，这需要纳税。

基本上，除了您的主要居住地之外的任何投资房产都有资格进行交换。美国国税局将任何投资物业视为“同类”。意思是，它们甚至不必是同一类型。原始土地可以换成办公楼，可以在美国任何两个房产之间进行交换，甚至可以在多个房产或替代房产权益之间进行交换 - 投资者在其中拥有相应的财产份额。

例2：

您是房地产投资者，两年前以50,000美元的价格购买了住宅投资房产。你完全拥有它。你得到它评价，发现它目前的价值是10万美元。如果出售，该物业将获得50,000美元的资本收益，以及约5,000美元的资本利得税。

您决定以您的资本收益出售您的房产并购买更大的房产，使用1031交易所延迟销售的资本利得税，折旧收回以及州税。

首先，您尝试使用房地产经纪人以100,000美元的价格出售您的房产，因为它知道可能会从您的初始购买价格中获得50,000美元的资本收益。传输标题后，时钟将在45天识别过程中开始运行。

您找到了一位合格的中间人，他在销售中持有您的资本收益，就像托管帐户一样。在45天内，您向合格的中间人发送一封信，其中列出了您为1031交易所确定的房产。列表中最多可以包含三个属性，但只有该列表中的属性可以在1031 Exchange中使用。

一旦您的代理人在45天内以150,000美元的价格找到了同类房产，您将有6个月的时间从此类房产开始关闭。一旦卖方同意以150,000美元的价格向您出售房产，您就会指示您的合格中间人将5万美元的资本收益 - 通常汇给一家产权公司。

剩余的100,000美元的房产成本必须通过债务或额外的股权融资，但是50,000美元的资本收益将被推迟，资本利得税也是5,000美元。

例3：

您想以600,000美元的价格出售您的商业地产。你以40万美元的价格购买它作为投资。这意味着，此次出售将产生20万美元的应税资本收益。

如果您使用1031交易所策略，您可以通过交换同类房产来延迟您的资本增值税 - 这是与您销售的房产类似的另一个房产。但是，您必须在出售商业地产的45天内确定一个类似的房产。如果不这样做，您可能需要缴纳资本利得税以及州资本收益。

为确保合规，您需要联系合格的中间人(如托管公司)进行合格的交换安排 - 中介人将您的财产转让给买方，并将替换财产转让给您。

其他交易所是什么样的1031交易所?

类似于1031 Exchange是1033 Exchange。1033交换涉及非自愿转换或交换的财产 - 在受到谴责的威胁下被摧毁，被盗，被谴责或处置。如果收到的财产“类似或与服务或使用相关”，则无需报告收益。没有时间限制，必须确定替代财产，非自愿转换或交换的收益必须再投资于同等价值的财产。

另一个类似的策略是合格机会基金。投资者可以将出售以前房产的收益延迟到替换房产出售，或者在2026年12月31日(以先到者为准)。这意味着，如果在2026年12月31日之后持有1031交易所房产，那么使用1031交易所的投资者可以比使用合格机会基金的投资者更长时间地推迟对其收益的认可。

有关1031交易所的信息

1031交换不是供个人使用。它仅适用于商业或投资物业。

2017年12月通过的税制改革法仅限于房地产交易所。

同类型相对模糊：原始土地可以换成公寓楼，或者牧场可以换成购物中心。

完全匹配的财产交换很少，这就是为什么通常使用合格的中间人来延迟交换。

1031交易所有两个关键的，不可谈判的，不可延长的最后期限：确定替代财产的45天，以及在旧房产出售后关闭新房产的180天。

出售后留下的任何现金都是应税的“引导”，并且在出售您的财产时将被征税作为资本收益。

考虑抵押贷款和其他债务，因为国税局会。如果您对您出售的房产有100万美元的抵押贷款，并且您的替换房产需要90万美元的抵押贷款，那么您将需要支付差额的资本利得税，就好像您收到现金差额并且是应税的“开机”。 “