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鞋盒公寓能否为新年的投资者带来许多快乐的回报

2019-05-15 17:16:16 编辑: 来源:
导读 十多年来,奥克兰所谓的鞋盒公寓一直是许多房地产投资者的热门选择。但是,由于投资者现在将注意力更多地集中在租金收益率和资本收益上,他

十多年来,奥克兰所谓的鞋盒公寓一直是许多房地产投资者的热门选择。

但是,由于投资者现在将注意力更多地集中在租金收益率和资本收益上,他们如何叠加?

我们在位于奥克兰中央商务区中心的一栋历史悠久的建筑中,将609/105 Queen St,一间32平方米,设施齐全的单卧室公寓改造成公寓。

它于12月6日由Ray White City Apartments的Ryan Bridgman和Mitch Agnew拍卖。

布里奇曼表示,大多数表现出兴趣的潜在买家都是投资者,尽管还有两对年轻夫妇在CBD寻找一个自己生活的地方。

它是空置的,并以295,000美元的价格出售给投资者,Ray White City Apartments的租赁部门将租金评估为430至450美元。

如果我们将可能的租金定为每周440美元,这将使新业主的总租金收益率达到7.76%。

这与郊区传统的三居室房屋相比非常有利,有兴趣点的指示性租金收益率指标显示在奥克兰市场低端购买的三居室房屋将提供3.9%至4.9%的总租金收益率,具体取决于他们的位置。

即使在全国其他地区,三居室房屋的租金收益率仍然是这个国家的主要出租房产,仅高于卫报工作室提供的7.76%,在监测的56个地点中,有三个。指标 - 黑斯廷斯的Flaxmere为8.4%,Whangarei为8.5%,Invercargill为8.3%。

因此,就产量而言,奥克兰较小的内城公寓的价格远高于其重量。

然而,总租金收益率和投资者获得的净收益是两回事。

如果卫报公寓每周租金为440美元,那么它的年租金收入为22,880美元。

其中所有者需要支付每年3197美元的Body Corporate费用和1493美元的费用。

他们也应该允许一些空缺,比方说一年四周(有些人会说太多,有些人说不够)。

当这些成本考虑在内时,租金收入降至每年16,430美元。

其他费用可能包括对公寓内部的维修和保养以及附带的行政费用以及动产的折旧,应该可以减税。

总而言之,如果投资者为公寓支付了现金,在扣除所有费用之后,他们可能会预期他们的资金税前现金回报率约为5.5%。

但当然投资者可以通过施加一点杠杆来增加他们的回报。

银行通常担心为较小的公寓提供抵押贷款,但如果借款人可以提供额外的资产作为担保,他们可能会更加宽容,特别是如果它们是家庭住宅等主流房地产资产。

如果Guardian公寓的买方以4.69%的购买价格(98,333美元)的利息贷款购买,则年利息成本约为4628美元,每年净租金收入减少至11,802美元。

但是因为他们只会收购购买价格的三分之二(196,667美元),他们将在这笔钱上获得的现金回报上涨至税前约6%(取决于附带费用的水平)。

个人投资者会对鞋盒公寓市场的可接受回报和未来前景有不同的看法,但毫无疑问,今年圣诞节有一些可接受的投资回报确实会以小包装出现。


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