迁移水平低得多 可能减少了奥克兰住房短缺的规模

衡量长期移民方式的变化导致新西兰有多少移民定居的估计数急剧下降。

随着来这里居住的人越来越少，它也对住房短缺的程度产生了怀疑，特别是在奥克兰，由移民驱动的人口增长造成的住房压力最大。

虽然认为奥克兰的住房短缺只不过是一个城市神话，但仔细研究一下这个新数字就可以了。

新的低移民数据表明，奥克兰的住房短缺可能不像以前想象的那么严重，但仍有可能是巨大的。

根据该地区人口的自然增长(出生人数超过死亡人数)，迁移带来的净收益(长期到达人数超过长期)，Interest.co.nz一直在估算奥克兰住房短缺的数年。 (年度离职)，平均家庭入住率以及每年为该地区新住宅发放的守则合规证书数量。

这些数据总结在下面的表1中，表明在2015年至2018年的四年间，奥克兰地区累计缺少27,206套住房，这表明总缺口将更高。

然而，新西兰统计局已经修改了收集移民数据的方式，与前一种方法相比，这显示了在该国长期或长期定居的人数大幅下降。

差异总结在下面的表2中，表明在旧系统下，新西兰统计局估计在截至2015年6月的12个月内净移民收益为58,259人，但在新系统下，该数字被下调至53,208，意味着5051人(-8.7%)在这里定居的人比原先想象的少。

如表所示，这种变化每年都有所增加。在截至2018年6月的12个月中，旧系统净增加64,995，而新系统仅为46,634，新系统下的长期移民减少18,361(-28.2%)。

这几乎肯定会减少奥克兰住房短缺的规模，但是减少了多少?

遗憾的是，经修订的移民数据仅在国家一级提供，区域数据仍在筹备中。

然而，我们可以大致了解奥克兰数字如何受到影响，通过适用于国家数据的相同百分比变化来减少奥克兰数字。

换句话说，由于新系统的全国净移民收益比新系统下降了28.2%，而截至2018年6月的12个月，我们假设奥克兰的数字减少了相同数量。

这产生了一个粗略的衡量标准，但目前它是我们所拥有的最好的标准。

下面的表3显示了这些粗略估计对2015年至2018年(6月份)奥克兰住房短缺计算的影响。

截至2015年6月，住房短缺率从旧制度下的8919下降到新制度下的8075，次年则从8036下降到7246。

在接下来的两年中，差异更加明显，2017年的缺口从旧系统下的6​​817下降到新系统下的4996，并且在2018年从3434下降到1027。

按照这一衡量标准，从2015年到2018年6月份在奥克兰建立的累积住房短缺率将从新西兰统计局旧的移民计量系统下的27,206个下降到新系统下的21,314个(-21.7%)。

所以奥克兰的住房短缺并没有消失，它可能比我们想象的要小20%左右。

更有趣的是数字突出的趋势。

这两组数字都表明，移民的净收益一直在放缓，而代码合规证书的发行量一直在增加。

因此，年度缺口一直在减少，新的数据显示，截至2018年6月的一年，每年的缺口只有一千多户。

鉴于这些数字现在超过六个月，而去年下半年的净移民收益继续下降(无论采用何种系统进行计算)，奥克兰的住房短缺很可能已经趋于平缓，甚至可能开始下降。

这并不意味着房屋过剩很可能很快出现在地平线上，因为累积的短缺将使奥克兰住房市场在一段时间内保持极度紧张。

但至少它不应该变得更糟，压力甚至可能开始缓解。

虽然我们的计算只是粗略估计，但它们应该足够可靠，以表明奥克兰住房市场的广泛趋势。

随着更可靠的数据出现，我们将继续更新我们的数据。